不動産会社を選ぶ際にまず、知っておきたいことがあります。それは、不動産会社がどのようにして、物件とかかわる立場にあるのか、ということです。それは、売主、仲介、販売代理、という3つの立場です。順番にみていきましょう。

●売主とは？
不動産会社が、販売しようとする物件を直接、所有しており、そのまま「自社の物件を売る」という立場です。新築の物件や、既存のリフォームされた物件でよくみられます。

買う側のメリットは、直接の売主から購入するため、不動産会社への「仲介手数料が不要」という点でしょう。仲介については後述しますが、不動産会社が仲介の立場にあると、仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料は、
「物件価格の3％＋6万円」と法律で定められています（400万円超の不動産取引額の場合）。

では、不動産会社に支払う仲介手数料はどのくらいになるのでしょうか。
5000万円の物件を購入するとなると、
「5000万円×3％＋6万円＋消費税」です。
つまり、171.6万円の費用を支払わなければなりません。
売主であれば、この費用が不要になります。物件価格がお手頃でも、仲介手数料など諸費用を加えると「高額になってしまった」という話はあります。仲介手数料はかかるかどうかを早めに考えておきましょう。

また、直接の売主なのですから、物件をよく知っている会社から購入するということもメリットです。

新築の戸建てなどを販売する不動産会社は、自社で企画・施工した物件を扱うことが少なくありません。その場合、自社の経験に基づいて暮らしやすいプランやこまやかな工夫を施している例が多くみられます。中古でもリフォームを自社で実施した物件であれば同様のことが期待できるでしょう。また、目に見えない部分をどのような材料でリフォームしたのか、なども教えてもらえるので安心感があります。

また、売主なのですから、物件の購入に際しては直接、不動産会社と購入希望者（あなた）の２者でやりとりすることになります。細かい条件交渉も直接、不動産会社とやりとりできるので、契約までがスムーズに進められるでしょう。

●仲介とは？

画像：polkadot / PIXTA（ピクスタ）

仲介では、不動産会社は、売主と買主の間に立って、2者を取り持つ立場になります。媒介とも言いますが、一般的には「仲介」という言葉が使われています。

主に中古の戸建やマンションを購入するときに、不動産会社とはこのような関係になります。購入希望者の要望を聞き取り、ふさわしい物件を紹介したり、こちらの条件を買主に交渉したりしてくれます。契約に関する一連の手続きも行います。

仲介として不動産会社がかかわる場合、その会社に対して、間に立って交渉した業務に対する費用である仲介手数料（前述）が必要となります。

仲介として、不動産会社がかかわる場合は、希望の物件が見つかるまでとことん付き合ってくれる場合が少なくなく、早い段階からいろいろな要望を伝えておくのがよいでしょう。

ところで、売主と買主の間に立つ仲介は、1社とは限りません。買主側が別の不動産会社に仲介を依頼していることがあり、その場合は、買主側と売主側にそれぞれ不動産会社がいることになります。2社が売買に携わっていても、仲介手数料が2倍になるわけではありません。売主、買主、それぞれの立場で条件交渉をしてくれるので、こちらの要望をくみ取ってくれる不動産会社に依頼するようにしたいものです。直接、話してみて、質問に対する回答が早い、誠実な対応をしてくれる、などで選んでみましょう。

●販売代理とは？
販売代理とは、住宅を施工した建築会社や不動産会社から住まいの販売に関して「代理権」を受けて、事業を行う不動産会社のことです。販売から契約までを行います。ただ、物件を直接、施工したわけではありません。新築戸建てや新築マンションでみられる形態です。

仲介との違いですが、仲介は、買主や売主との間に立って橋渡し的な立場で業務を行いますが、販売代理は、売主から委託を受けているので、売主とほぼ同様の立ち位置にいるということです。販売代理であっても、契約の当事者はその不動産会社となります。

自分が依頼する不動産会社がどのような立場でかかわるのかについては、早い段階で不動産会社に直接、聞いてみる、チラシやインターネットの広告の「物件概要欄」で「取引態様」をみるとわかります。

チラシの物件概要欄は、文字が小さくて見るのがつらくなりますが、非常に大切なことが明記されています。むしろ、こういった箇所からじっくり見ていくことを心がけることも、よい物件に出会えるベースとなるでしょう。

では、どのようにして不動産会社を選べばよいのでしょうか。

不動産会社には、大きく分けて、全国展開している「大規模な不動産会社」と、地元で長年営業を続けている「中小規模の不動産会社」の2つがあります。

どちらがよいかは、どのような住まい探しをしているか、によって異なるので一概には言えません。

大きな不動産会社は従業員数や扱う物件が多いため、ブランド力があるでしょう。コマーシャルを行っている会社も少なくなく、安心感があるでしょう。研修も充実しているので、均等なサービスが受けられそうです。

たとえば、大きな会社は「住むところや住みたい物件が具体的に決まっているわけではなく、幅広く探したい」という方に向きそうです。全国の情報を網羅しているため、埼玉県内はもちろん、東京都内でも神奈川県内でも、千葉県内でも、価格や通勤時間にマッチした物件を紹介してもらえます。戸建てかマンションかを決めかねている方でも、広範囲にふさわしい物件を紹介してもらえます。各地に支店も多いので、転勤の多い方には一連の流れでどこに行っても賃貸を含めて、売却などの総合的な相談もできるでしょう。

一方で、情報が広い分、やや個別の事情には浅くなってしまう面もあります。社員も転勤が少なくなく、若い人も多いため、そのエリアの過去や未来の情報には疎いかもしれません。

一方で、地元で長年、営業を続けている不動産会社は、これと逆のことが言えます。住むエリアを都道府県単位や市町村単位で限定して探している方（例：埼玉県内、上尾市内など）に向くでしょう。長年、地元で営業を続けているのですから、たとえば、30年前、その土地がなんであったか、10年後、周辺にどのような再開発計画があるか、などの細かい情報をもっています。過去のことは、調べればわかることもありますが、地元にいるからこそ、現在に至る経緯までも知っているのが強みです。

たとえば、気になるのは昨今多い自然災害のこと。国土交通省では、「ハザードマップポータルサイト」（以下）を公表しています。

https://disaportal.gsi.go.jp/

住まいの購入に際しては、こういった情報に目を通しておくのはもちろんですが、実際に地元のことをよく知っているのはそこで長年、営業を続けている不動産会社です。その土地が昔、なんであったか、を知っているのは地元の不動産会社の強みのひとつ。インターネットの情報収集だけでなく、人から直接、聞こえてくる情報は非常に貴重です。

では、地元の不動産会社はどのように探せばよいのでしょうか。中小規模の会社は、コマーシャルを出していないことが一般的で、信頼度を見極めるのが難しいかもしれません。
　
まずは、何年程度、営業しているかを調べましょう。不動産会社が何年営業をしているかは、会社概要で設立時期や営業年数を確認してみます。

不動産会社の営業年数は、国土交通省の以下のサイトで確認できます。
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do

ここで見たいのは、「免許証番号」です。
たとえば、埼玉県内だけで営業をしている会社であれば、以下のような表記がなされます。
埼玉県　(10)第●●号　
とあれば、前の（10）の部分に注目しましょう。
（　）内は、免許の更新回数を示しています。数字が大きいほど、長年、営業を続けているといえます。免許の更新は5年に一度なので、その都度、数字が上がっていきます。開業6年目なら（2）、11年目なら（3）になります。

もちろん、（1）の不動産会社であっても、必ずしも営業開始して5年以内とは言い切れないこともあります。
先の免許番号には「埼玉県」とありましたが、免許には、都道府県知事が与える知事免許と、国土交通大臣が与えるものがあります。この場合、免許を与えたのは埼玉県知事になります。

都道府県知事免許か国土交通大臣免許かは、営業エリアによって決まります。ひとつの都道府県内だけで営業をする場合は、たとえば「埼玉県」や「千葉県」になります。複数の都道府県で営業をするのであれば「国土交通大臣」になります。

ところが、埼玉県内で営業を長年、続けており、東京都内に支店を出す場合は、国土交通大臣免許に切り替えなければなりません。そうなると、免許番号は「埼玉県（10）」から「国土交通省（1）」に変更になります。ですので、一概に免許番号の数字が小さいと心配、とは言えないのです。

ただし、一つ言えるのは、同じ県内で営業をしているのであれば、免許番号の数字は大きくなります。地元で、ずっと信頼を得て、長年、不動産業に携わっていると判定されます。

明邦興産の免許番号は「埼玉県（10）」となっています。
不動産業は、入れ替わりの激しい業界なので、二けたの免許番号を持っている会社はあまりみられません。こういったことも判断材料にしていただければと思います。

もう一つ、不動産会社を選ぶ際のポイントは、「住みたいエリアにどの程度、多くの実績があるか」ということです。

たとえば、上尾市内で住むことを検討しているのであれば、上尾市内で住まいを数多く仲介した、あるいは分譲した経験は必須でしょう。埼玉県もとても広いので、さいたま市内だけ、川口市内だけ、といった特定エリアで営業を行っている不動産会社も少なくありません。

上尾市内での経験が豊富ということは、先にも述べましたが、土地の過去や現在、未来に精通していることになります。土地の変遷だけでなく、周辺の店舗の種類や営業時間、これからどのような店舗が立つか、クリニックはどこにあるか、などの細かなことを知っています。

さらに、過去にエリア内で分譲の経験が多ければ、その土地で信頼を持たれているということを意味します。

実際に不動産会社を訪れて、「これまで上尾エリアでどのような物件を仲介されたのでしょうか」「どのような物件を分譲されましたか」などと尋ねてみましょう。あいまいな回答に終わらず、具体的な物件名を教えてもらえば、その不動産会社は信頼がおけるといえそうです。